Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası

1. Genel Tanım

Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası; kiracının sözleşme hükümlerine uymaması, kiraya verenin haklı nedenlerinin ortaya çıkması veya kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve kiralananın boşaltılmasını sağlamak amacıyla açılan davadır. Süreç, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347-356 hükümleri çerçevesinde yürütülür.

2. Kira Sözleşmesinin Feshi Şartları

Kira sözleşmesinin feshi, sözleşmenin süresine ve fesih nedenine göre farklılık gösterir.

a) Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri

• Sözleşmede belirlenen sürenin sonunda kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez. Kiracı tahliye etmezse sözleşme aynı koşullarla uzar (TBK m. 347).
• Kiraya veren, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmadıkça fesih hakkını kullanamaz.
• Ancak kanunda belirtilen haklı nedenler varsa tahliye davası açılabilir.

b) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

• Kiracı, fesih ihbar süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Kiraya veren, TBK’da öngörülen özel tahliye sebepleri dışında sözleşmeyi feshedemez.

3. Tahliye Nedenleri

Kiraya verenin açabileceği tahliye davaları TBK’da sınırlı şekilde sayılmıştır:

a) Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 315)

Kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren yazılı olarak en az 30 günlük süre verir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir.

b) Kiralananın Sözleşmeye Aykırı Kullanımı

Kiracı kiralananı amacı dışında kullanıyor veya izinsiz devrediyorsa kiraya veren fesih hakkına sahip olur.

c) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

d) Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)

Kiralananın yeniden yapılması, esaslı onarımı veya genişletilmesi gerekiyorsa ve bu süreçte kullanım mümkün değilse tahliye davası açılabilir.

e) Yeni Malik Tarafından Tahliye (TBK m. 351)

Taşınmaz satılmışsa, yeni malik edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yaparak 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Kendi kullanım ihtiyacı varsa kira süresi sonunda da dava açabilir.

f) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)

Kiracı, kira dönemi içinde iki haklı ihtara neden olmuşsa kiraya veren tahliye davası açabilir.

4. Tahliye Davasının Açılma Süreleri

• İhtiyaç ve yeniden inşa: Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay.
• Yeni malik: Edinimden itibaren 6 ay içinde veya kira dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde.
• Kira bedelinin ödenmemesi: İhtar sonrası 30 gün içinde ödeme yapılmazsa.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
• Yetkili mahkeme genellikle kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

6. Davanın Sonuçları

• Kiracı taşınmazı mahkemece belirlenen sürede boşaltmak zorundadır.
• Karar kesinleştiğinde kiraya veren icra yoluyla tahliyeyi sağlayabilir.
• Kiracı taşınmaza zarar vermişse ayrıca tazminat davası açılabilir.

7. Kiracının Hakları

• Kiracı, feshin haksız olduğunu düşünüyorsa dava sürecinde itiraz edebilir.
• Tahliye sonrası depozito ve varsa fazla ödemeler kiracıya iade edilir.