Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride satışının yapılacağına ilişkin taraflar arasında düzenlenen ve taraflara ileride asıl satış sözleşmesini yapma borcu yükleyen bir ön sözleşmedir. Bu sözleşmede taraflar, belirli bir taşınmazın ileride tapuda devredilmesi konusunda anlaşırlar.

1. Hukuki Dayanak

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hukuki çerçevesi şu düzenlemelere dayanır:

• Türk Borçlar Kanunu m. 29
• Türk Medeni Kanunu m. 706
• Tapu Kanunu m. 26

2. Şekil Şartı

• Geçerli olabilmesi için noterlikte düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
• Sadece adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler geçersizdir.
• Tapuda tescil zorunlu değildir; ancak noter düzenlemesi taraflar arasında bağlayıcıdır.

3. Taraflar

• Satıcı (vaad eden): Taşınmazın ileride devrini taahhüt eden ve malik olan kişi.
• Alıcı (vaadi kabul eden): Taşınmazı ileride satın almayı kabul eden kişi.

4. Sözleşmenin Konusu

Sözleşmenin konusunu, hukuken mevcut ve belirli bir taşınmaz oluşturmalıdır. Tapuda henüz oluşmamış veya hukuken mevcut olmayan bir taşınmaz için satış vaadi yapılamaz.

5. Sözleşmenin Hukuki Sonuçları

• Taraflar arasında bağlayıcı bir borç ilişkisi doğurur.
• Alıcı, sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil davası açabilir.
• Satıcı tek taraflı olarak sözleşmeden dönemez; aksi hâlde tazminat veya cezai şart hükümleri uygulanabilir.

6. Tapuya Şerh Verilmesi

• Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir.
• Şerh, sözleşmeyi üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle getirir.
• Şerh süresi 5 yıldır; süre sonunda yenilenmesi gerekir.

7. Geçersizlik Halleri

• Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmamışsa,
• Taşınmaz belirli değilse,
• Satıcı malik değilse veya yetkili temsilci değilse,

sözleşme geçersiz olur.

8. Dava Konusu Olarak Önemi

Bu sözleşmeye dayanılarak en sık açılan dava tapu iptali ve tescil davasıdır. Bunun dışında alıcı, ifaya zorlama veya tazminat davası da açabilir.

Sonuç

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satışının ön aşamasını oluşturur ve taraflara hukuki güvence sağlar. Ancak geçerliliği, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmasına sıkı sıkıya bağlıdır. Taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmezse, diğer taraf ifa veya tazminat talebinde bulunabilir.